1. Co liczymy
Podstawą jest mediana ceny 1 m² mieszkania w powiecie. Cenę 1 m² wyliczamy z ceny lokalu i jego powierzchni użytkowej. Mediana jest mniej podatna na pojedyncze bardzo wysokie lub bardzo niskie transakcje niż zwykła średnia.
2. Skąd pochodzą dane
Korzystamy z Rejestru Cen Nieruchomości prowadzonego przez GUGiK. Każde przeliczenie obejmuje dane ze wszystkich 16 województw. Zanim nowy wynik trafi na stronę, sprawdzamy kompletność plików i poprawność danych. Jeśli kontrola się nie powiedzie, na stronie zostaje poprzedni sprawdzony zestaw.
3. Które transakcje trafiają do obliczeń
Do obliczeń bierzemy tylko rekordy, które spełniają wszystkie poniższe warunki:
- data dokumentu jest poprawna i mieści się w analizowanym okresie,
- transakcja dotyczy lokalu mieszkalnego,
- dotyczy nieruchomości lokalowej,
- pochodzi z wolnego rynku,
- obejmuje pełne prawo do lokalu,
- powierzchnia użytkowa mieści się w zakresie od 10 do 500 m².
4. Jak wybieramy cenę
Najpierw korzystamy z ceny przypisanej bezpośrednio do mieszkania. Jeżeli takich danych jest wystarczająco dużo, wynik powstaje wyłącznie na ich podstawie.
Kiedy możemy uzupełnić brakującą cenę
Takie uzupełnienie jest możliwe tylko wtedy, gdy cena przypisana bezpośrednio do lokalu nie daje jeszcze wystarczającej próby. Dodatkowo obowiązują następujące ograniczenia:
- w powiecie musi być co najmniej 15 poprawnych cen przypisanych bezpośrednio do mieszkań,
- udział rekordów uzupełniających nie może przekroczyć 35% próbki,
- po uzupełnieniu nadal muszą być spełnione wymagania dotyczące liczby transakcji i okresu,
- jeśli uzupełnienie podnosi medianę, wzrost nie może przekroczyć 2%,
- jeśli ją obniża, spadek nie może przekroczyć 5%,
- taki wynik może mieć najwyżej średnią ocenę jakości.
Przy każdym takim przypadku zapisujemy również, o ile i w którą stronę zmieniła się mediana.
5. Rynek pierwotny i wtórny
Główny wynik obejmuje obecnie rynek pierwotny i wtórny łącznie. Kalkulator ma pokazywać poziom cen na całym wolnym rynku mieszkań w powiecie. W mniejszych powiatach podział na dwa osobne segmenty często zostawiałby zbyt mało transakcji, aby wynik był użyteczny.
Osobne mediany dla rynku pierwotnego i wtórnego liczymy pomocniczo tam, gdzie dany segment ma co najmniej 10 poprawnych obserwacji. Nie zmieniają one głównej mediany.
6. Jak dobieramy okres
W pierwszej kolejności analizujemy ostatnie 12 miesięcy. Jeśli w mniejszym powiecie ten okres nie daje wystarczającej próby, sprawdzamy 24 miesiące, a w ostatnim kroku 36 miesięcy.
Dłuższy okres nie oznacza automatycznej publikacji ceny. Nadal wymagamy świeżych transakcji z ostatniego roku oraz stabilnego wyniku. Cena oparta na 24 lub 36 miesiącach jest na stronie wyraźnie oznaczona i może mieć najwyżej średnią ocenę jakości.
7. Kiedy wynik uznajemy za wystarczająco wiarygodny
Wysoka jakość
- co najmniej 100 lokali,
- co najmniej 75 unikalnych transakcji,
- co najmniej 30 aktywnych dni transakcyjnych,
- rozpiętość co najmniej 180 dni.
Średnia jakość
Wynik może zostać opublikowany również przy mniejszej próbie, jeśli spełnia jeden z dwóch zestawów warunków:
- co najmniej 25 lokali, 20 unikalnych transakcji, 10 aktywnych dni i 45 dni rozpiętości, albo
- co najmniej 50 lokali, 40 unikalnych transakcji, 8 aktywnych dni i 30 dni rozpiętości.
Jeżeli żaden z tych warunków nie jest spełniony, nie pokazujemy ceny. Na mapie pojawia się wtedy komunikat „Brak wiarygodnego wyniku”.
8. Kiedy publikujemy nowe dane
Nowy zestaw trafia na stronę dopiero po przejściu kontroli. Sprawdzamy między innymi komplet 16 województw, udział błędnych dat, liczbę powiatów z wynikiem oraz punkty kontrolne dla największych rynków.
9. Jak można odtworzyć wynik
Przy każdym przeliczeniu zapisujemy zakres dat, wielkość próby, liczbę transakcji, liczbę aktywnych dni, źródło ceny i powód odrzucenia wyniku, jeśli powiat nie przeszedł kontroli jakości.
Każdy publiczny zestaw ma również numer metodologii i identyfikator zbioru danych. Dzięki temu można wskazać, na jakich danych i według jakich zasad powstał konkretny wynik.